FAQ
Domande frequenti
L’agente immobiliare è un operatore del mercato immobiliare che, alle dipendenze di una agenzia immobiliare o in proprio, fornisce un servizio volto a favorire la conclusione di contratti di compravendita o di locazione immobiliare.
Il compito primario dell’agente immobiliare è, sicuramente, quello di trovare un accordo tra le parti al fine di concludere l’affare. Ruolo fondamentale è quello di tutelare l’agenzia e l’interessato, verificare se vi siano ipoteche, trascrizioni, supporto al mutuo, diritti di prelazione, analisi della situazione locatizia. Il rispetto della privacy e del segreto professionale sono elementi imprescindibili.
Nel momento in cui si decide di affidare l’incarico all’agenzia immobiliare, tra le parti viene stipulato un vero e proprio contratto, tramite il quale l’agenzia si impegna a promuovere, a vendere o cercare acquirenti, alla locazione, alla cessione della nuda proprietà, etc…
Tale contratto viene definito “incarico” e contiene tutti gli elementi essenziali per procedere nel rispetto delle normative giuridiche tra il privato e l’agenzia
Tra i vari punti che possono essere inseriti all’interno del mandato, qui di seguito i più rilevanti:
• Descrizione dell’immobile: metri quadri, numero dei vani, pertinenze, destinazione d’uso, ecc. devono essere esplicitamente segnalati.
• Indicazione della situazione giuridica reale, eventuali ipoteche, trascrizioni, diritti di prelazione, potenziale situazione locatizia.
• Segnalazione della durata dell’incarico e della modalità di rinnovo.
• Informativa in merito ai termini entro i quali concludere il preliminare e l’atto di compravendita.
• Trascrizione del prezzo di vendita e della provvigione, solitamente da intendersi soggetta ad IVA.
La proposta irrevocabile d’acquisto è l’atto attraverso il quale una parte si impegna, per un periodo di tempo stabilito, a corrispondere al venditore un determinato prezzo per l’acquisto dell’immobile in oggetto. Tale accordo fa riferimento solo all’acquirente, in quanto il venditore potrà decidere in ogni momento di vendere a qualcun altro. Nel caso in cui la proposta venga accolta dal venditore, nessuna modifica potrà essere più apportata se non sia stata accettata e sottoscritta bilateralmente.
Caparra confirmatoria
La caparra confirmatoria funge da garanzia: la parte che versa la caparra si impegna a non recedere dal contratto, pena la perdita della somma; la parte che la riceve, invece, si impegna a non recedere, pena la restituzione del doppio dell’importo. Generalmente il versamento si effettua a conclusione del contratto: qualora il patto non venga rispettato, la caparra (o il suo doppio) è impiegabile come risarcimento del danno. La caparra confirmatoria non è valutata corrispettivo del contratto, nemmeno in caso di inadempimento, per cui su tale somma non deve essere applicata l’Iva.
Deposito Cauzionale
La cauzione, come la caparra confirmatoria, è una somma di denaro che viene versata da una delle parti e viene utilizzata come garanzia contro l’inadempimento del contratto. A differenza della caparra confirmatoria, però, in caso di inadempimento l’importo ha la funzione di risarcimento del danno: in questa ipotesi tale somma costituisce una parte costituente di reddito positivo o negativo. Il deposito cauzionale, al termine del contratto, deve essere restituita a chi l’ha versata e non viene inclusa nel corrispettivo stabilito.
Il rogito notarile è l’atto di chiusura di tutto l’iter per diventare proprietari di un immobile. Attraverso tale contratto, le parti ufficializzano quanto scritto nel preliminare di compravendita in merito al trasferimento della proprietà di un immobile.
Questo contratto viene sottoscritto davanti ad un notaio il quale, oltre a registrarlo, provvede anche a trascriverlo presso i Pubblici Registri Immobiliari affinché la compravendita possa essere resa pubblica ed abbia efficacia anche nei confronti di terzi.
Al momento dell’Atto Pubblico in cui avviene il trasferimento della proprietà, si decentra anche il possesso dell’immobile che deve essere libero da cose o persone, salvo diverse pattuizioni fra le parti.
L’ A.P.E. (prima delle modifiche del decreto 63/2013 veniva chiamato A.C.E.) è il documento, obbligatorio per legge in caso di compravendita, che descrive le caratteristiche energetiche di un edificio, di un’abitazione o di un appartamento.
È uno strumento di controllo che sintetizza, con una scala da A a G, le prestazioni energetiche degli edifici, attraverso un indice numerico in Kw/mq, laddove la lettera A indica minore consumo, fino alla G che indica maggiore consumo.
Al momento dell’acquisto o della locazione di un immobile, oltre ad essere obbligatorio, è utile per informare sul consumo energetico e chiarire sul reale valore degli edifici ad alto risparmio energetico. L’ Attestato di Prestazione Energetica (APE) non va confuso con l’Attestato di Qualificazione Energetica (AQE). La validità di un APE è, nella maggior parte dei casi, 10 anni
L’usufrutto è il diritto ad utilizzare un immobile o un terreno e di goderne i frutti, tra i quali il canone di affitto o i prodotti agricoli coltivati. Non vi è, quindi, la proprietà formale, detta anche in linguaggio giuridico la “nuda proprietà”. Pertanto, nel momento in cui sussiste un usufruttuario esiste anche un nudo proprietario e viceversa. L’ usufruttuario dovrà impegnarsi a conservare il bene in buone condizioni, tramite la piccola manutenzione o attraverso le riparazioni straordinarie. Dovrà, inoltre, pagare le spese fiscali e le spese condominiali. Il nudo proprietario, a sua volta, si impegnerà a pagare le spese di manutenzione straordinaria.
Il mercato immobiliare non è un mercato fisso, per cui assistiamo a continui cambiamenti ed evoluzioni. Detto ciò, per definire esattamente il valore di un immobile dovranno essere presi in considerazioni diversi elementi, tra cui il periodo esatto in cui viene effettuata la valutazione, attraverso un sopralluogo da parte di un consulente immobiliare che stimerà il bene in base al mercato attuale.
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